目  录
 

第一章 总则. 1

第二章  基础条件分析. 4

第三章   规划目标及功能定位. 11

第四章  用地布局规划. 17

第五章  保障措施. 36

附件：资料汇编. 39

附件一：商业分级设置规范. 39

附件二：技术路线和规划分析模型. 45

附件三： 淮安概况与城市定位. 46

附件四：淮安中心城区商品交易市场现状分析. 54

附件五：淮安中心城区商业网点现状分析. 66

第一章 总则

一、   规划背景

1、市委、市政府高度重视商贸流通业的发展，加快推进“大流通”建设战略的实施。

围绕省委、省政府提出的“将淮安建成辐射周边地区2000万人口的苏北重要中心城市”的战略定位，淮安市着力推进“五大建设”，即“构筑大交通、培育大产业、发展大流通、繁荣大文化、开发大旅游”。为进一步加快推进“大流通”建设，促进商贸流通业实现又好又快发展，必须坚持以规划为先导，进一步完善中心城区市场体系及商业网点的功能布局和业态结构，以商贸设施建设、龙头骨干企业培育为重点，充分发挥商贸流通业在引导生产、促进消费、扩大内需、推动区域经济发展中的重要作用。

2、淮安市的经济社会发展迈进新的阶段，商贸流通业将步入加快发展的战略机遇期。

2010年淮安市GDP总量达到1345亿元，人均GDP达到2.99万元，约4600美元。根据各国经济发展的经验，当人均GDP进入3000-10000美元阶段，城市将进入活跃的快速发展阶段，商贸流通业发展也将逐步提速，成为区域经济和社会发展的一支重要的促进力量。因此，“十二五”时期将是淮安商贸流通业发展的一个关键的战略机遇期。本次规划编制正处于“十一五”和“十二五”两个五年规划交接的时间节点，规划的及时编制对于我市商贸流通业抢抓发展机遇，确保“十二五”规划的顺利实施具有十分重要的现实意义。

3、新一轮淮安市城市总体规划的修编，对商贸流通业发展提出了新要求。

《淮安市城市总体规划(2009-2030)》确定淮安的城市性质为：国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。随着城市化进程的加快以及“东扩南连、三城融合、五区联动”战略的不断深化，淮安城市空间布局在规模和条件方面均发生了较大的变化。新的城市发展定位与空间变化，导致2005年编制的原商业网点规划已与之不相适应，迫切要求对其进行修编，以适应新形势下淮安商贸流通业发展新的要求。

4、淮安市商贸流通业现状存在诸多问题，亟需通过规划引导使之得到有效的解决。

近年来，随着淮安经济社会快速发展，商贸流通业也呈现了加快发展的良好态势。但由于规划相对滞后，加上在全市层面上商贸流通项目统一审批制度没有得到很好的贯彻，以至于规模小、布局散乱、重复建设的矛盾十分突出，同城同质、恶性竞争现象愈演愈烈。急需通过规划的修编，加大对项目布局的引导和约束，使其实现科学合理布局、健康协调发展。

二、   规划目的

为全面推动“大流通”战略的实施，进一步科学开发、合理配置城市的各类商业资源，促进商贸流通业健康、快速和可持续发展，使市场体系和商业网点建设与淮安经济社会总体发展要求相适应。按照“统筹规划、合理布局、配套完善、业态丰富、协调互补、竞争有序”的总体要求，根据国家、省、市的有关要求，结合淮安实际情况，制定本规划。

1. 明确发展目标。

通过规划，系统分析淮安中心城区市场体系和商业网点所面临的问题，研究发展中的诸多矛盾和关系处理，提出近期和远期的发展目标，为实现新一轮的加快发展提供导向型支持。

2. 建立和完善市场体系。

通过规划，进一步完善市场功能体系，促进市场的合理布局，提升市场发展的层次和水平。推动淮安商品交易市场发展与地区产业、城市发展相协调，与现代物流相配套，积极探索网上购物平台建设，加快淮安商品交易市场的现代化、信息化和国际化步伐。

3. 引导产业资本合理投入。

通过规划，进行有效的宏观调控和引导，促进产业资本合理投入，优化资源配置，使商贸流通业在总量和结构上能够满足经济社会发展的需要，既促进合理竞争，加快市场的繁荣和发展，同时避免重复建设和资源浪费，为商贸流通业创造良好的市场秩序和竞争环境。

4. 提出促进商贸流通业持续健康发展的政策和措施。

通过规划，提出促进市场体系和商业网点科学发展的相关政策及保障措施，推进商贸流通业持续、健康、有序发展，进一步调整和优化地方产业结构，提升淮安区域经济发展辐射力和竞争力。

三、   规划范围

1、规划地域范围：

《淮安市城市总体规划(2009-2030)》划定的中心城区建设用地范围。

2、规划期限：

2010年——2030年。

规划时序分为两个阶段：

近期：2010年——2015年，优化布局，构建并完善中心城区市场及商贸发展体系。

中远期：2016年——2030年，整合资源、完善业态和提升等级，发挥淮安作为长三角北部中心城市的辐射力和带动力。

四、   规划依据 

1、法律、法规文件

(1)《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

(2)《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

(3)《零售业态分类》（GB/T18106-2004）

(4)《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商务部、建设部商建发[2004]18号文件）

(5)《城市商业网点规划编制规范》（商务部商建发[2004]180号文件）

(6) 其他相关法律、法规

2、相关规划

(1)《淮安市城市总体规划(2009-2030)》

(2)《淮安市物流发展规划(2006-2020)》

(3)《淮安市现代流通业发展规划》

(4)《淮安市区商业网点规划(2005-2020)》

(5) 相关控制性详细规划

第二章  基础条件分析

近年来，淮安的商贸流通业步入加速发展期，消费品市场日益繁荣活跃。2005年以来社会消费品零售总额每年增幅均保持在15%以上。2010年全市社会消费品零售总额达到464.81亿元，比上年增长19%，逐步呈现总量平稳增长、城乡同步发展、经营业态丰富、消费结构升级的良好态势。

一、   淮安中心城区商品交易市场现状分析

（一）总体发展状况

至2010年底，淮安中心城区有各类商品交易市场53处（不包括农贸市场），其中已经建成40处，正在建设13处，年总交易额约为117亿元，其中超亿元的市场有21处，超10亿元市场有2处，分别是汇通市场（30亿）和清江蔬菜批发市场（22亿）。

2010年，淮安商品交易市场发展继续保持快速增长的趋势，中心城区拟建的商品交易市场已有8处（详见附件四）。

（二）行业商品交易市场分析

1、工业消费品市场

中心城区工业消费品市场种类齐全，涵盖了日用品、服装、纺织、建材家居、五金等各个门类，市场数量较多，经营面积大，但是布局较为分散，缺乏龙头市场。

（1）建材家居市场

现状概况：淮安中心城区现已建成建材家居市场14个、正在建设5个、还有3个拟建，总占地面积约2590亩（详见附件四）。现状建材家居市场定位趋同，经营品种和档次差异不明显，同质化竞争严重。除淮安国际商城、红星美凯龙以及在建的锦绣国际装饰城、欧蓓莎国际家居购物中心以外，大部分市场规模较小，设施水平低，且布局分散，无序发展的现象比较突出。

分析评价：现状家居建材市场主要以淮安本地消费为主，且重复建设、同质化现象严重，市场已趋于饱和，近期内除在淮阴区综合大市场内新建以区域辐射功能为主的市场外，其他区域宜严格控制新建该类市场项目。

（2）汽车汽配市场(含4s店)

l        现状概况：

① 汽配市场

中心城区现有汽配市场5个。其中，已建成的有3个，分别为南联汽配商城、台州商城和百富汽配交易市场，除百富汽配交易市场外，其他两个均规模较小、档次较低。在建的有2个，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城，在建的两处汽配市场规模较大，但经营门类相近、同质化特征明显（详见附件四）。

② 汽车交易市场（4s店）

中心城区现有一定规模的汽车交易市场3处。其中已建成1处，为广达汽贸商城；在建的有2处，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城（详见附件四）。

由于中心城区现状一直没有上规模的汽车交易市场，因此汽车销售主要依托众多布局相对分散的汽车4s店。现有4S店27家，其中已建成的有21家，在建的有6家。主要分布在开发区翔宇大道沿线（建成9家）、清河新区浩源汽车博览城的南侧（建成7家，在建2家）、工业园区淮安南路以西，北环路以北（建成1家，在建4家）；拟建的有24家 （不含浩源汽车博览城规划的23家和国际汽车城20家），主要位于淮安工业园区（15家）、清河新区（7家）、楚州区（2家）（详见附件四）。

中心城区汽车交易市场（4S店）发展较快，但由于缺乏全市层面的扎口管理，造成各区各自为政、竞相发展，使得汽车交易市场（4S店）在全市范围内布局散乱，给市民消费造成不便。

③ 其他机动车专业市场

其他机动车专业市场主要指的是二手车、农用车、工程车以及摩托车等专业市场。现状已建成的二手车交易市场有3处，一处是荣标二手车市场，位于淮阴区236省道西侧；另两处是银盾二手车交易市场和淮安二手车市场，均位于开发区翔宇大道东侧、车管所周边。

l        分析评价：

① 汽配市场发展迅速，近期市场空间趋于饱和。

根据调查数据显示，2010年中心城区机动车保有量为110289辆，其中小汽车保有量为76299辆，2010年新增上牌车17378辆。据淮安市综合交通规划，预计到2015年淮安市中心城区机动车保有量为18万辆，2030年为44万辆。随着居民收入提高和汽车消费的逐渐升温，汽车维修服务需求将大大增加，但近期随着浩源汽车博览城、国际汽车城的建成投入运营，汽配市场竞争逐步加剧，汽配市场近期趋于饱和，宜控制引进此类市场项目。

② 汽车销售逐步升温，但是4S店布局分散。

中心城区现状4S店布局分散，重复建设，浪费资源，消费者购买汽车十分不便。由于缺乏市场的规模集聚效应，造成销售市场覆盖面小，区域辐射力弱。近期应引导新上4S店项目向规划确定的集聚区布点，原有的4S店也应结合城市开发与建设的推进，逐步进行搬迁整合。

③ 其他机动车专业市场有待培育。

目前全市缺乏上规模的农业机械、工程机械、摩托车等专业市场，二手车市场在市场布局与经营规模上需进一步整合。

（3）纺织、服装、小商品等其他工业消费品市场

现状概况：中心城区现已建成7家，在建3家，拟建2家（详见附件四）。已建成市场普遍交易规模偏小，其中仅汇通市场年交易额30亿元。汇通市场作为淮安现状交易额最大的龙头市场，占地总面积约220亩。汇集了服装、鞋帽、五金、小商品、布匹、电子电器等各种商品。但本区域多数市场历史比较长，消防、物流、仓储不配套的矛盾十分突出。

分析评价：该类市场多数年限比较长，硬件设施条件差，经营方式较为落后，需要升级改造，向现代化、商场化市场发展。部分市场随着中心城区建设推进，可向综合大市场及其他市场群搬迁整合。鉴于淮阴区、清浦区、开发区目前都有在建的小商品市场项目，建议近期中心城区不宜再引进新的同类市场。

2、生产资料市场

现状概况：中心城区现已建成6家生产资料市场，其中钢材市场5家，模具机床及工业五金1家（详见附件四）。

分析评价：随着淮安工业化进程的不断加快，从淮安打造长三角地区先进制造业基地的定位来看，目前中心城区工业生产资料市场的发展严重滞后，工业装备、零部件及原材料配套能力弱，亟待加以解决。

随着淮安市城市化加快和中心城区建设的推进，预计钢材需求量将呈现快速增长的趋势，但从中心城区目前已建、在建钢材市场规模来看，钢材市场近期已饱和且现状钢材市场布局分散、同质化现象严重，近期宜限制引进。

3、食品、农资及农副产品市场

淮安中心城区现有主要的食品、农资及农副产品市场共11处，其中食品市场4处，农资及农副产品批发市场7处。清江蔬菜批发市场是淮安市农副产品的龙头企业，2009年交易额突破22亿元，市场覆盖周边近20个县区。（详见附件四）

分析评价：淮安是农业大市，农副产品资源较为丰富，具有做大做强的良好条件。现状市场布局较为分散，特别是蔬菜等农副产品批发市场急需整合资源，做大做强。

（三）存在的问题

1、市场规模小，区域竞争力弱。

我市市场规模普遍较小、且主要以满足本地消费需求为主，大型市场发展缓慢，区域的辐射力和带动力均较薄弱。据省商务厅对全省商品交易市场统计，2009年江苏省亿元以上市场共有550个，成交额为10600亿元。而淮安市域亿元以上市场有26个，亿元以上市场成交额145亿元，仅占全省的4.7%和1.3%（详见表2-1）。

淮安现状交易量最大的汇通市场与临沂批发城在80年代初期同时起步建设，临沂批发城交易额至2009年已突破600亿，汇通仅为30亿。近年来，淮安周边地区的市场蓬勃发展（详见表2-2），而作为苏北中心城市的淮安，却严重缺乏功能全、辐射力强的龙头市场带动。

表2-1   2009年全省亿元以上商品交易市场分布情况表

表2-2  2009年苏北五市亿元以上商品交易市场情况表

2、布局分散、无序竞争现象严重。

在市场建设方面各区自成一体，分散布局、重复建设的矛盾十分突出，如建材家居类市场市区共有20余家已建、在建，钢材市场各区均有布局，汽车4S店遍地开花，争相落户。同城同质、恶性竞争现象严重。

3、市场档次低，配套条件差。

现状大部分市场建设标准不高，市场的硬件设施较差，尤其是早期建设的汇通市场、布匹市场等老市场交易环境差，消防、物流、仓储不配套的矛盾突出。

4、规划相对滞后，项目审批管理不到位。

原有的商业网点规划已严重滞后，无法发挥规划在商业网点和市场建设中的引导和约束作用。由于地方利益驱使，各地在市场项目建设中对规划的执行力度不够，相关审批管理未得到有效贯彻，导致市场布局分散，重复建设的现象加剧。

二、   商业网点现状分析

淮安中心城区商业网点现状呈“两主一副双带”布局结构。“两主”即淮海中心商业区和水渡口中央商务区，是淮安市商业核心区；“一副”即楚州区镇淮楼商业中心区；“双带”即淮海南北路和淮海东西路商业带。

图2-1：现状商业网点结构图

（一）商业中心现状分析

1、市级商业中心

中心城区现已初步形成淮海中心商业区和水渡口中央商务区两个市级商业中心。目前，淮海中心商业区已初步形成，集聚化发展的态势已初步呈现；水渡口中央商务区按照高起点规划、高标准建设的要求，正在迅速推进。

2、区级商业中心

区级商业中心建设相对滞后。目前仅有楚州区的发展较好，其他区级商业中心均未形成。随着城市的快速发展，居民消费能力不断提高，淮安应加快区级商业中心的建设，以分流市级商业中心的部分功能，缓解城市核心区的交通、环境压力。

3、社区级商业设施

目前淮安市的社区商业发展还处于起步阶段，社区商业网点主要以历史形成的沿街商铺为主体，业态档次普遍较低；社区连锁超市现仅有北京新村、浦东花园等处有设置，距离3-5万人设置一处的标准还有很大差距；社区商业功能不全，有的新建社区仍缺乏商业设施配套。

（二）特色商业街区现状分析

淮安中心城区现状比较成熟和基本具备雏形的商业特色街有9处，如以提供餐饮服务为主的闸口美食街、东门大街等；以经营服装、鞋帽为主的乐园街、东西大街等。在这些商业街内经营服务品种大体相同，整条街有比较统一的建筑风格，在市民中有较高的认同度。但是商业街总体发展不均衡，部分商业街经营情况不良、商业氛围不浓、特色不鲜明，整体形象有待进一步提升。

（三）存在的问题

1、商业体系建设不完善。

淮安商业网点基本集中在市级商业中心，区级商业中心尚未形成，社区商业设施配套档次较低，缺少社区连锁超市和24小时便利店，便民功能不足。城市三级商业网点体系尚未完全形成，难以满足居民的购物及服务需求。

2、网点环境、设施亟需改造。

由于大型零售网点地处闹市区，交通条件欠佳，停车场地不足，使消费人群的可进入性和可疏导性受到严重制约。许多与大型网点相连接道路的车流量已经超出理论通行能力，从而在一定程度上制约了该类网点经济效益的增长。

3、特色街区集聚度不够，未能彰显淮安地域文化特色。

特色街区特色不明显，除部分餐饮特色街外，其他街区业态、经营品类混杂，体现不出积聚效应，更未能彰显淮安地域文化特色。

第三章   规划目标及功能定位

一、规划目标

通过市场体系、商业网点规划，提高资源配置效率，提升城市整体竞争力。
（一）总体发展目标（2010年－2030年）
近期（到2015年）基本形成布局合理、结构优化、功能完善、管理规范的市场及商贸服务业体系框架，推进商业现代化建设进程,将淮安市建设成为联系苏南,辐射苏北的区域商贸中心。
远期（到2030年）基本实现商业现代化，使淮安市成为联系长三角,辐射淮海经济区的商品集散中心、商贸商务中心、物流中心和要素供给中心。
（二）具体发展目标
1、近期发展目标与指标（2010年－2015年）
（1）指标体系。
到2015年淮安市域消费品零售总额达到950亿元，年均递增19%；淮安中心城区消费品零售总额达到630亿元，年均递增20%。
（2）优化布局，构建并完善中心城区市场体系。
到2015年，基本形成布局合理、功能完善、业态优化、辐射力强的商品交易市场体系。中心城区市场交易额达到600亿元以上，比2010年增长480亿元。重点建设淮安综合大市场，年交易额达100亿元以上；培育3个年交易额达50亿元以上的市场集群；建成4-5个年交易额20-50亿元的特色专业市场。加快现有市场的资源整合。根据现代商品交易市场发展趋势，逐步将位于城市中心区年限比较长，硬件和经营方式较为落后的市场向城市外围搬迁，集中整合。对中心城区内保留的市场进行升级改造，逐步向精品店、商场化转型。
（3）推进市、区两级商业中心建设。
加快淮海商业中心和水渡口商务中心建设，重点引进区域辐射功能较强的大型购物中心项目，提升发展竞争力。结合新城区建设和老城区改造，加快清浦区、淮阴区、开发区等7个区级商业中心的建设，完善和提升其区域服务功能。
市级商业中心设置大型购物中心1-2家、大型百货店2-3家、综合超市1-2家以及适量的主题商场、专业店和专卖店；同时，配备酒店、金融、餐饮连锁等服务设施。
区级商业中心设置大型百货店1-2家、综合超市1-2家、以及适量的专业店和专卖店；同时，配备酒店和餐饮等服务网点。
（4）完善配套社区商业服务设施。
初步实现社区连锁超市按照3-5万人规模配置，满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。
（5）打造一批配套完善、彰显文化内涵的特色商业街（区）。
规划新建台湾名品一条街、楚州河下仿古商业街、开发区魅力酒吧街以及东城欧尚风情街等商业街（区）。 
2、远期发展目标与指标（2016年－2030年）     
（1）整合资源、完善业态和能级提升，发挥淮安作为长三角北部中心城市的辐射力和带动力。
逐步实现中心城区市场向外围转移，完成以零售为主的市场升级改造，加快传统市场向以信息化管理、物流配送为主要标志的集约化市场转变，形成区域辐射型市场为龙头，特色专业型市场为补充的层次分明、布局合理、流通高效的商品交易市场体系。　
大型批发市场在城市中心区域原则上不再新建，辐射范围较大的农产品批发市场和生产资料批发市场，要结合城市改造逐步外迁，重点在城郊结合部、交通便利处布局。
（2）提升市、区两级商业中心能级。
提升和扩充现状2个市级商业中心、7个区级商业中心，新增淮阴区、开发区以及工业园区三个区级副中心。形成以商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近国内外中等发达城市商业水平。
（3）完善社区商业服务设施。
社区商业服务设施按照3-5万人规模配置，每千人拥有500-800平方米，社区商业网络将普遍采用连锁经营的方式。实现300～500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。
农贸市场按照500—600米左右的服务半径进行设置。
（4）培育若干新的商业街（区）。
根据城市建设和商业网点的发展，打造文化内涵深刻、特色突出、商流丰盈、业态清晰、业种结构合理、服务优质、游乐休憩设施齐全的一流商业街（区）。

二、功能定位

（一）淮安市商品市场总体定位   
1、在区域发展中的战略定位      
江苏省城镇体系规划纲要(征求意见稿)文本中提出：江苏城镇空间规划形成“一带两轴三圈一极”的空间发展框架。“一带”为沿江城市带，“两轴” 分别为沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴，“三圈”分别为南京都市圈、苏锡常都市圈和徐州都市圈，“一极”为江苏省新兴增长极淮安。淮安应充分把握这一机遇，立足于江苏省经济和社会发展的全局，遵循开放式规划的原则，充分考虑本市及周边城市的消费水平和市场环境，利用地处长三角北部中心城市的区位优势，依托工业基础和交通便捷，促进发达地区资金、技术、产品的梯度转移，使淮安市成为发达地区产业产品梯度转移的主要吸纳中转地。因此，淮安商品市场在区域上应成为淮安市沟通连接苏南和苏北地区市场的重要窗口和纽带。
2、淮安市商品市场的产业定位
商品市场必须紧紧把握淮安市现代工业和特色农业的产业优势，拉动放大已有工农业的产业优势，为淮安市现代工业构筑强大的分销体系，联动促进房地产业、旅游业和其他服务业的互动发展。因此，商品市场以及商贸业应成为淮安市国民经济发展的先导产业，以商品市场为龙头，促进产业结构的调整。积极培育有产业依托、关系民生的大型批发市场，使商品市场成为淮安经济发展的引导器，努力将淮安建成为长三角北部的商贸物流中心。
3、淮安市商品市场的发展定位
商品市场必须以发展连锁经营、电子商务和现代物流等新的经营理念和方式，改造提升传统商品市场，形成以区域辐射型市场为龙头，特色专业型市场为补充的层次分明、布局合理的商品交易市场体系。
规划市场体系结构：“一综合、三集群、多特色、一配套”。
（1）“一综合”：重点建设以大交通、大流通为支撑的淮安综合大市场，成为淮安乃至周边区域汽车汽配、建材家具和其他工业及生活消费品的中转和辐射基地，辐射周边区域2000万人口。
（2）“三集群”：培育综合枢纽市场集群、清浦现代市场集群、生产资料市场集群三大市场群，打造一站式、规模化、辐射力强的专业市场集聚区。
① 综合枢纽市场集群：以红星美凯龙家居广场、浩源汽车博览城、博德五金、大长江国际家居广场等为主体，以家居建材装饰类、汽车汽配类以及小商品等日用工业品为主导品类的市场集群。
② 清浦现代市场集群：以现代新城邦、苏宁睿城、禧徕乐国际商贸城等为主体，以食品、IT电子消费品、中高档小商品为主导品类的现代商贸市场集群。
③ 生产资料市场集群：以仕泰隆国际工业博览城为主体，为制造业服务的生产资料市场集群。
（3）“多特色”：引导各区重点发展一批以零售业态为主的特色专业市场，特别是要鼓励发展像楚州针纺织市场、清浦农副产品批发市场这样的有产业依托的特色专业市场。
（4）“一配套”：适度发展工业园区功能配套市场，以满足区内及部分市区终端消费需求。
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

图3-1：淮安市中心城区市场体系布局结构图

（三） 商业中心定位

根据淮安市新一轮城市总体规划，确立“两主、十辅”的商业中心格局。

图3-2：淮安市中心城区商业中心布局结构图

第四章  用地布局规划

一、市场体系布局规划

（一）规划原则

1、坚持“规模化、郊区化”的原则，科学布局新建市场。

新建市场应依据区域内产业布局及物流配套条件科学合理布局。充分利用高速公路、铁路、水路等交通优势条件，加快发展以现代物流支撑的、与优势产业融合的、具备规模竞争优势的大型批发市场和特色专业市场。

2、坚持鼓励和限制相结合的原则，促进市场空间资源有效配置。

以市场对资源的配置为基础，按照市场规律编制规划，尽量避免无序竞争、盲目发展和重复建设；同时，发挥规划对市场的引导作用,使市场主体通过合理竞争实现资源的优化配置。

各区应根据功能定位的要求，突出重点、合理有序的布局市场项目，实现错位竞争、优势互补、协调发展。限制城市中心区以内的大型农副产品批发、生产资料、工业消费品批发市场的建设，特别是对于钢材、家居、汽车等已经饱和的市场门类，近期在中心城区内原则上不再新建。

3、坚持规模和质量优先的原则，打造有区域辐射力和竞争力的市场。
加大市场招商选资的力度，中心城区原则上不再批准占地小于50亩，营业面积低于8万平方米的市场。加大招商选资和市场培育力度，大力引进优质的市场运营商，原则上自营比例不低于30%。
 
（二）用地布局规划

1、淮安综合大市场

（1）选址与规模

位于淮阴区火车站北侧，南至淮河路、北至宁淮高速、西至韩侯大道、东至沈阳路，总用地12.76平方公里。

（2）开发时序

沿香港路两侧向北、韩侯大道向东逐步拓展。

图4-1：淮安综合大市场用地规划图

（3）功能布局

①交易区：开设不同的分市场，如汽车汽（摩）配区、家居建材区、小商品交易市场区。

②物流区：主要由仓储、运输和包装加工功能所组成。

③综合商务区：设置电子商务交易平台以及各类消费品贸易相关的工商、税务、银行、保险、监管等市场服务部门，为各经营主体提供“一站式”服务，树立淮安工业消费品集散中心高效、便利、综合性、专业化服务。

（4）重点布局

①北京北路以东、铁路以北市场区

◎布局：建议该区域布局以汽车、汽（摩）配为主导业态的市场区。主要经营汽车、摩托车、电动车、农用车、工程车等各类汽车销售；零部件批零；二手车贸易；汽车文化旅游和科教博览；汽车维修装饰等。

◎规模：规划总用地约4228亩。根据淮安市综合交通规划，到2015年汽车汽配市场基本饱和，无需再新增市场用地；到2030年淮安中心城市需新增市场用地约1000亩左右。

② 经三路以西市场区

◎布局：该区域建议布局以建材家居为主导业态的市场区。主要经营装修建材以及宾馆家具系列、办公家具系列、餐饮家具系列等商品。

◎规模：规划总用地1576亩。

③北京北路以东、铁路以南市场区

◎布局：该区域建议布局小商品等日用消费品区，以区域性批发为主，适当兼顾市区居民终端消费。

◎规模：规划总用地约900亩。

④远景发展区

远期预留发展用地约1700亩。

2、三大市场集群

l        清浦现代市场集群

（1）选址与规模

清浦现代市场集群位于西安路以东、柯山路以南、南苑路以北、淮海路以西区域，总用地2.2平方公里。

图4-2：清浦现代市场集群用地规划图

（2）重点布局

① 电子IT消费品市场区

◎布局：北至枚皋路、东至淮海南路、南至南苑路、西至勤政路，以苏宁睿城为龙头的电子IT消费品市场区。

◎规模：规划总用地约800亩。

② 食品、保健品市场区

◎布局：北京南路两侧、枚皋路与南苑路之间，以现代新城邦为龙头的食品和保健品市场区。

◎规模：规划总用地约1000亩。

③ 小商品交易市场区

◎布局：北至沿河路、南至枚皋路、西至启秀路、东至毓秀路，以禧徕乐国际商贸城为龙头的小商品交易市场区，方便本区居民消费。

◎规模：规划总用地约200亩。

④ 建材家居市场区

◎布局：北京南路西侧、南苑路南侧，以亿丰现代国际家居广场为龙头的建材家居市场区，方便本区居民消费。

◎规模：规划总用地300亩。

⑤ 远景发展区

远期预留南苑路两侧、北京南路与长阳路之间的发展用地，总用地约1000亩。

l        综合枢纽市场集群

（1）选址与规模

综合枢纽市场集群位于宁连一级路以东，深圳路两侧，总用地约2.2平方公里。

图4-3：综合枢纽市场集群用地规划图

（2）重点布局

①日用消费品市场区

◎布局：铁路客运总站以东和深圳路以南区域，布局服装、鞋帽、小商品等日用消费品市场区。

◎规模：规划总用地1000亩。

②家居装饰市场区

◎布局：深圳东路两侧、西藏街与广州路之间，以红星美凯龙、博德五金、大长江为龙头的家居装饰市场区。

◎规模：规划总用地800亩。

③ 汽配及汽车交易市场区

◎布局：北至深圳东路、南至嘉兴西路、西至广州街、东至飞耀路，以浩源汽车博览城和百富汽车汽配市场为主体。

◎规模：规划总用地640亩。

④ 远景发展区

远期预留深圳东路两侧、广州路与飞耀路之间的发展用地，总用地约780亩。

l        生产资料市场集群

（1）选址与规模

生产资料市场集群位于开发区迎宾大道南侧、安澜路西侧，总用地约600亩。

（2）功能布局

仕泰隆国际工业博览城为龙头，拓展为加工制造业提供原材料和零配件的生产资料市场功能。拓展市场的招标采购、物流配送、简单加工、网上交易等延伸功能，拓展销售渠道，以适应大宗通用性生产资料快速流通的需要。鼓励大型批发企业、大型制造业企业和跨国公司的采购和销售机构进驻市场。

（3）远景发展区

远期预留南侧发展用地，总用地约416亩。

图4-4：生产资料市场集群用地规划图

3、特色市场

随着城市的发展，人民生活水平的不断提高，城市居民对于特定品牌的消费及相关服务消费也会大大增加，需要在城市各片区内培育一些具有片区产业特色的和方便居民就近消费的特色市场。

特色市场主要以改造提升现状市场为主，新建楚州华东针纺织品市场、淮安新港专业市场、楚州花卉苗木市场等特色市场，搬迁新建淮安农副产品批发市场。

（1）新建特色市场

① 淮安农副产品批发市场

◎选址与规模：位于清浦区淮海南路、宁连路交叉口东南侧，总用地约340亩。

◎定位：实行“市场+基地+经营”模式，以清江蔬菜批发市场为龙头，整合现状农副产品资源，建设商品集散、物流配送和网上展示三大中心，通过农贸市场及连锁超市网络把农副产品供应给淮安市民；通过配送直销网络将农副产品直接供给消费者；通过网上交易和经纪人中介交易将淮安农副产品销往外地，打造长三角北部农产品批发的龙头市场。

② 华东针纺织品市场

◎选址与规模：位于楚州区火车站的南侧，总用地约250亩。

◎定位：以地方产业为支撑，打造辐射华东的针纺织品市场。

                         图4-5：华东针纺织品市场用地规划图

③ 新港专业市场

◎选址与规模：位于淮安新港港口北侧，总用地约600亩。

◎定位：充分发挥新港水、公、铁交通枢纽的优势，以大运量散货运输为主的商品交易市场。

                          图4-6：新港专业市场用地规划图

④ 花卉苗木市场

◎选址与规模：位于楚州区席桥镇，总用地约500亩。

（2）保留及改造提升的特色市场

改造提升的特色市场有11个，其业态及市场定位详见表4-1。

表4-1 淮安市特色市场一览表

 
4、功能配套市场
（1）选址与规模：位于淮海南路两侧、通甫路与北环路之间，总用地约600亩。
（2）定位：适度发展与工业园区生产、生活相配套的家居建材类市场以及以满足市内部分终端消费需求的汽车交易市场（4S店）。

4-7：工业园区功能配套市场用地规划图

 
 
 
 
 
（三） 市场体系布局规划汇总表

二、商业网点规划

（一）规划原则
1、区分能级，合理布局
确定商业服务中心功能等级，分清层次结构，合理布局市级、区级、社区级商业中心。首先商业布局要形成合理的圈层结构和等级结构，突出发展重心，以全市区域性商贸商务中心作为龙头和示范，带动中心城区商业网点的协调发展；其次商业设施要满足不同的消费需求，需要发展不同层次且功能配套齐全的商业网点。
2、以人为本，便民优先
现代商业的发展应该注重优化营商环境，充分体现以人为本的原则，在商业 网点布局中要考虑居民的购物便利。从淮安市经济和社会发展全局出发，充分考虑全市及周边的消费水平、市场环境以及商业网点现状和交通设施条件等方面，统筹兼顾，合理配置商业网点的数量、规模、档次和业态，完善的相关设配套施，同时注重环境美化、绿化，营造一个舒适、洁净、美观的营商环境和消费空间。
3、完善功能，丰富业态
通过引入新型业态，调整改造传统业态，形成现代商业与传统商业有机结合，和以新兴业态为主的业态结构。避免贪大求多、过分聚集和重复建设、创造公平有序的市场竞争环境。
4、整合资源，打造特色
现代商贸流通的发展规划应遵循合理配置资源，整体协调发展的原则。按照市场运行规律要求，优化市场资源配置，尽量避免无序竞争、盲目发展和重复建设；发挥规划对市场的引导作用,使市场主体通过合理竞争实现资源的优化配置。
现代商业的发展还应秉承和凸显淮安的商业历史和文化特色，采取保存、利 用、创新等途径来承续城市的历史文脉，深入挖掘老字号名店、发展品牌特色店，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象。

（二）商业中心用地布局

根据淮安市新一轮城市总体规划，确立“两主、十辅、多点”的商业中心格局。

1、市级商业中心

（1）淮海中心商业区

淮海中心商业区以淮海广场为核心，由承德路、漕运路、人民路、健康路构成约2平方公里的区域性商贸中心。规划以现有商业为基础，完善配套设施，优化商业结构，提升消费档次，使之成为布局合理、功能完善，集大型零售商业、娱乐和旅游休闲为一体的长三角北部地区最富吸引力的现代化商业零售聚集区，成为展示淮安商贸流通繁荣的重要窗口。

淮海中心商业区业态近期设置导向：

鼓励设置：大型购物中心、大型百货店（结合现有百货店改造，强调差别化经营），品牌专卖店、专业店以及高档特色类餐饮和娱乐休闲网点。设置业态强调精品化，中、高档化。限制设置：大型综合超市、仓储式超市。

（2）水渡口中央商务区

水渡口中央商务区以水渡口广场为中心，西至承德路、北至古黄河、东至韩泰路（杭州路）、南至里运河，占地约5平方公里。规划该商业中心以服务于商务企业、商务办公和商务旅游消费人群的高品质商业为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、会展、商旅观光等功能，充分发挥商务中心区的综合优势，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的商务主导型商业中心。

水渡口中央商务区业态近期设置导向：

鼓励设置：大型购物中心、大型百货、金融保险、贸易咨询以及国内外知名品牌的专卖店、专业店、高档特色类餐饮和娱乐网点，设置业态强调精品化，中、高档化；适当发展大型综合超市；限制设置仓储式超市。

2、区级商业中心

根据区级商业中心对消费人群的界定，以各区消费人群为主要购买力，规划共设置10处区级商业中心。打造突出各区现代气息和时尚流行消费的大众化购物中心和休闲中心，主要体现大众化和终端化的消费特色，融合商贸、物流等功能。

（1）淮阴区区级商业中心

l        黄河广场北部区级商业中心：加快农工商地块改造等商业设施建设，设置大型百货、综合超市各1-2家，若干专业店和专卖店；适度设置餐饮、休闲娱乐、金融等服务设施；限制设置仓储式超市。

l        火车北站站前广场区级商业中心：规划设置综合超市和仓储式超市1家、大型百货1家，若干专业店和专卖店，鼓励设置连锁餐饮、酒店、宾馆、休闲娱乐等服务设施。

l        （2）清浦区级商业中心

l        淮海南路与延安东路交汇区域：

规划设置大型百货1家，综合超市1-2家，若干专业店和专卖店；适度设置餐饮、休闲娱乐等综合服务设施；限制设置仓储式超市。

l        枚皋路与淮海南路交汇处：

规划设置大型综合超市、大型专业店、主题商场、专业店和专卖店；适度设置餐饮、休闲等综合服务设施。建成以商业为主、档次适中，满足城南区域居民和大学城师生日常生活需要的区域商业中心。

（3）楚州区区级商业中心

l        漕运广场区级商业中心：

提升现状的商业设施，建设主题商场，鼓励建设大型购物中心或大型百货店，以及为旅游业服务的商业设施；沿街适度设置综合超市、专卖店、专业店、便利店等以及餐饮店、娱乐设施；限制设置仓储式超市。建成以旅游为主、商旅结合、功能完善、配套设施比较齐全的区域商业中心。

l        楚州新区区域商业中心：

规划在翔宇大道与楚涟路交叉口东北侧规划中的商业用地上建设楚州新区区级商业中心。规划设置大型百货和综合超市各1-2家，若干专业店和专卖店；适度设置餐饮、休闲、娱乐等综合服务设施。限制设置仓储式超市。建成以现代新型零售业态为主、档次适中、功能较为完善，满足大众化消费需求的区级商业中心。

（4）经济开发区区级商业中心

l        弘康兴旺角区级商业中心：规划设置大型综合超市、百货店、专业店和专卖店，适度设置餐饮、休闲、娱乐等综合服务设施。

l        开发区综合交通枢纽站站前区级商业中心：规划设置大型百货1-2家，综合超市和仓储式超市各1-2家，若干专业店和专卖店，鼓励设置连锁餐饮、酒店、宾馆、休闲娱乐等综合服务设施。建成物流功能强大、集散作用明显、市场要素齐备的区域商业中心。

（5）淮安新城区级商业中心

规划在枚皋路和通甫路交叉口设置淮安新城区级商业中心。规划设置大型购物中心和大型百货各1-2家，综合性超市1-2家，若干专业店和专卖店，适度设置餐饮、休闲、娱乐及旅游配套服务设施，限制设置大型仓储式超市。

（6）工业园区区域商业中心

规划在淮海南路西侧、横二路两侧设置工业园区区域商业中心。规划设置大型购物中心或大型百货1-2家，综合超市、仓储式超市1-2家，若干专业店和专卖店，适度设置餐饮、休闲、娱乐等综合服务设施。

3、社区商业中心

根据淮安中心城区规划人口规模预测，同时考虑到高等级商业中心和社区周边大中型零售网点的辐射作用，设置社区级商业中心。规划范围为距离市、区域级商业中心一定距离以外的居民聚集区，原则上按照居住人口3-5万人设置一个综合性社区级商业中心。

（1）发展规模

以满足居民日常消费为宗旨，按照商业分级设置和零售业态规范，规划社区商业（含零售业类、餐饮类居民服务类等）按人均0.5-0.8平方米（营业面积）的标准发展。

（2）优先发展业态

根据各居委会的经济结构、居民收入水平和消费方式以及社区商业发展的基础，规划未来社区优先发展的业态包括零售商业、餐饮类和居民服务业类，具体业态如下：

表4-2 淮安市社区商业中心规划一览表

（3）社区商业网点布局形式

结合社区商业发展的需求，规划社区商业的布局形式包括沿街式、街区式、会所式和单点式等形式，相对集中布局社区商业网点。

沿街式：是指沿着道路，在商业裙房和住宅底层类型的街区，连续布局社区商业网点的形式。这种形式简单，启动容易。

街区式：是指在一个由多个建筑或道路相对围合的空间，集中布局社区商业网点的形式。这种形式可以结合景观建设，增加人性化的休闲设施，吸引人流聚集和停留，对社区商业的集中布局和发展有较好的促进作用。

会所式：是指在已建成的住宅区结合城市规划建设，利用社区可用空间，相对集中布局社区商业网点；或在开发新建住宅区，集中建设以“会所”为主要形式的社区商业服务中心，服务兼顾居住区内部的居民和外来消费者。

单点式：是指位于居民区内部，少量几个网点单独布局的形式。这种形式主要针对个别扰居民程度较小、满足居民日常简单零售要求、布局于适宜发展社区商业的地段，主要发展便利型零售网点。

（4）社区商业网点指标体系

社区商业网点体系将根据社区商业的发展特征，参考《城市居住区规划设计规范》和《城市商业网点规划编制规范实施手册》，确定社区商业网点指标。

表4-3 人口规模与商业网点配置对应关系表

（三）商业特色街区规划布局

1、改造提升现状特色商业街区

（1）推进淮海北路里运河至古黄河段提升改造工程，并积极南伸北延，打造商业氛围浓厚、街区景观靓丽的苏中、苏北第一街。

（2）实施施淮海东西路商业及景观改造工程，打造人民路至水渡口中央商务区的高品位商业购物街。街区业态以精品店、名品店、专业店、专卖店、娱乐休闲、餐饮服务为主体，兼顾商务酒店、商务办公、金融和文化服务。

（3）依托东、西大街周边丰富的人文景观，打造人民路至承德路的旅游、购物、休闲商业街。东、西大街周边既有楚秀园、清晏园等园林建筑，又有周信芳纪念馆、苏皖边区政府旧址纪念馆、李更生故居、慈云寺等人文景观，应使之成为以独具特色的街区文化、饮食文化、服饰文化、风俗习惯、生活方式等集旅游、购物、休闲于一体的商业文化步行街。规划设置东大街应为休闲购物为主的综合型商业街，业态以旅游、娱乐、专业特色店、旅游用品店、餐饮为主；西大街突出服装、饰品为主的经营特点，形成以商品零售点、专卖店为主体业态的专业型商业街。

（4）依托文庙新天地，建设综合型的仿古街（区），形成以花鸟、古玩、字画、休闲、餐饮、旅游、购物为主体业态的集聚区；

（5）打造大闸口至清隆桥沿里运河的美食一条街以及楚州东门大街。巩固和提升美食一条街档次，鼓励餐饮企业向该区域汇集，尤其是注重引进龙头企业和老字号餐饮企业，以带动餐饮街的整体发展。打造餐饮名牌企业，培育发展1至2家集团化连锁的餐饮企业。

（6）银川路商业街，街区业态以专业店、专卖店、娱乐休闲、餐饮服务为主体的商业特色街。

2、新建特色商业街区

（1）打造开发区深圳路现代商业街和东城欧尚风情魅力酒吧一条街，使之成为新一代集购物、休闲、创意时尚于一体的商业街。

（2）打造清浦1912商业街区，突出以文化主题型时尚休闲特色。

（3）打造台湾名品一条街、台湾美食一条街，集多种新型业态为一体的商业特色街。

（4）打造楚州河下古镇仿古商业街。鼓励设置商业文化氛围较浓的商品销售网点，形成“一店、一品、一故事”的格局，规划设置成集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌仿古商业街（区）。

（5）结合新城区建设，大力弘扬淮扬菜美食文化，规划建设淮扬美食一条街。

（6）为彰显历史文化名城特色，规划在楚州区建设古玩、字画及旅游商品一条街。

第五章  保障措施

一、坚持规划引领

按照城市总体规划布局要求，实行市、区联动，加大规划的实施力度。
一是重点做好综合市场、各专业市场详细规划编制工作；做好市场与交通、物流、市政设施规划配套衔接工作。
二是重点围绕市综合大市场、市场集群、特色市场、中心商业区、中央商务区编制项目开发和建设规划，坚持每一个项目都高标准定位、高水平建设。
三是坚持规划的科学性、权威性和严肃性。在《淮安中心城区市场体系、商业网点规划（2010-2030）》通过审定并正式实施后，凡在淮安中心城区内新建的商品交易市场都要符合本规划要求。对于没有列入本规划的市场，在新建（扩建）前需就市场选址、行业情况、社会供需和市场功能定位、资金来源及投资收益等作出详细的可行性分析，并经市政府组织的专题会议论证，必要时还要进一步举行社会公开听证，广泛听取社会各方面意见后方可建设。

二、强化招商选资

坚持走外向化道路，把招商引资作为破解难题和要素制约的重要手段，创新思路，改进方式，提高效率。通过引入专业市场运营商、先进的管理运营模式、管理理念，改变目前落后的管理状态，为市场的做大做强，提供有效保障。
一是加大重点项目招商。淮海中心商业区突出招引大型百货、主题商场、品牌专卖店、大型连锁店，重点围绕淮海广场东南片区和西南片区开发编制项目，水渡口中央商务区围绕区域总部、楼宇经济等新兴业态，突出招引商务大项目和大企业。在全市层面上，整合招商项目，优先向综合大市场布局。
二是加大人才招商。做好淮安市场与义乌市场、临沂市场等国内知名市场的合作，广泛吸引浙江、山东等市场发达地区商户到我市经营创业，实现我市市场与外地市场的联动发展、互利共赢。
三是改进招商方式、实行项目选资。明确招商主阵地，加大东南沿海地区招商力度，重点主攻浙江和广东地区，积极招引海外客商。同时重点选择有成熟市场运营经验的投资商，选择规模大、业态新、实力强对区域经济发展贡献大的项目。加大市场招商选资的力度，中心城区原则上不再批准占地小于50亩，建筑面积低于8万平方米的市场。引进优质的市场运营商，加大市场培育力度，原则上自营比例不低于30%。

三、创新发展机制

进一步扩大对外开放，打破行政地域界限，合理配置优势资源，实现资源共享、互惠互利、错位发展，树立全市大流通建设招商引资“一盘棋”的思想，引入“飞地经济”发展模式。
全市范围内，由各区洽谈引进的大流通建设招商项目，因地理位置、规划限制或产业配套等原因不能在引资区内实施的，鼓励到大流通建设规划指定区内落户建设，出台“飞地经济”相关实施意见，联合各部门对引资项目进行统一审批，明确各部门的责任，协调项目引资区和落户区的利益分配。

四、完善政策扶持

为鼓励社会各界投资市区商贸项目，制定商贸市场发展优惠政策。
一是土地方面。规划商贸市场建设用地，优先安排，并在指标上予以支持（市场自营比例≥40%），重点项目根据其对地方税收贡献给予优惠支持。
二是税费方面。对经会审批准建设且达到一定规模的市场项目，在税收及市权以下建设规费等方面给予优惠支持。
三是专项资金方面。设立大流通发展专项资金，市财政每年安排一定数量的专项资金，主要用于引导和扶持大流通项目建设。
四是专题政策方面。制定出台市区现有市场提升改造和搬迁整合的相关政策，加快市场建设步伐，着力优化市场及商贸流通发展的金融服务环境。

五、加强组织领导

以组织为保障，建立健全领导机制，加强协调配合，共同推进大流通建设。为了确保规划的有效落实，建议成立淮安市大流通工作领导小组，由市领导担任组长，市商务、发改、规划、国土、工商、交通等部门及各区政府主要领导人共同参与，负责全市大流通建设的协调推进。为培育龙头市场，集中全市之力，扶持综合大市场建设，建议在市级层面成立综合大市场建设领导小组，统筹协调综合大市场建设相关问题，合力推进综合大市场建设进度。

六、实行扎口管理

建立市区市场及商贸流通项目联合会审机制。凡是在清河区、清浦区、淮阴区、楚州区和市经济开发区、市工业园区境内新建、扩建、改建的市场及商贸流通项目，由商务部门牵头，会同发改委、规划、国土、工商等部门进行联合会审，重大项目报大流通建设领导小组审定。未通过的项目，市发改部门不予立项，规划部门不予划红线，国土部门不予供地，工商部门不予注册登记。

附件：资料汇编

附件一：商业分级设置规范

1.   范围

本标准适用于指导淮安中心城区范围内各级商业的规划与建设管理，已形成的各级商业的调整可参照执行。

2.   术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。
（1）超广域。指该级商业吸引消费者的能力。服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占70%以上。
（2）广域。指该级商业吸引消费者的能力。服务对象为区域内外的消费者，外来消费人口占50%以上。
（3）市级商业中心
指商业高度聚集、经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心区。商业街长度一般在1200米以上，或商业聚集在25公顷区域范围内。
（4）区级商业中心
指商业中度聚集，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。商业街长度一般在800米以上，或商业聚集在8公顷区域范围内。
（5）社区商业中心
指商业一定程度聚集，主要配置居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。
（6）街坊商业
指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业。
（7）特色商业街
指同一系列的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街，专业街长度一般在200米以上，专业店在30家以上。
（8）功能定位
指该级商业设置经营服务的主要方向和满足消费所应发挥的作用。
（9）服务人口
广域型以下的各级商业设置具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。
（10）基本业态规划导向
指该级商业鼓励、适应和限制的商业业态和业种。
（11）配套行业
指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。

3.   基本要求

（1）各级商业设置可分步实施。市级、区级商业中心、社区（居住区）商业、街坊商业在相近的地域可统筹安排，避免重复设置。
（2）本标准主要用于新建商业的指导，已形成的各级商业的改造可参照执行。
（3）市级、区级商业中心的设置宜以块状为主，条状为辅，建筑形态宜采用购物中心模式。
（4）社区的商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态和业种为主。
（5）大型商业设置应根据本地区现行停车库（场）设置标准的要求配置机动车和非机动车停车场地。

4.   商业分级设置级次和指标

表1-1 淮安中心城区商业分级设置的级次和指标

5.   规划概念

（1）商业中心类型
商业主导型：零售商业主导型商业功能区，主导功能是零售购物。
商务主导型：该种类型商业功能区，主导功能是提供集聚的高级商务服务。其最高层次的代表是中央商务区，一般拥有较为密集的高级写字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。商务功能区还包括以会展业为主导的功能区，即拥有相关的现代化会展设施。
（2）商业零售网点
① 按零售网点规模等级划分
以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分。

大型零售网点：指营业面积在5000平方米以上的零售网点。

中型零售网点：指营业面积在2000平方米-5000平方米的零售网点。

小型零售网点：指营业面积在2000平方米以下的零售网点。

② 按零售业态划分

零售企业的营业形态简称“业态”。不同的业态是零售也对目标市场进行细分和选择的结果。如仓储式超市是为满足人们日常生活用品需求的选择；现代百货是为满足人们追求时尚品位生活需求的选择。大中型零售也的主要业态为：仓储式商场、大中型综合超市、大中型百货商店、购物中心（Shopping Mall）等。

表1-2 零售业态分类表

③按零售业制划分

零售企业的营业体制和制度建成为“业制”，比如连锁经营就是比较常见的业制形式。

单体店：指拥有一个店铺的独立零售店。

连锁店：指采用连锁经营的方法，将若干个零售点铺连接起来，经营管理权集中在重点或总部，各连锁分店实行统一进货、统一标识、统一核算、统一管理。

④ 按零售业种划分

零售企业所经营的不同商品种类成为“业种”，如五金店、商品店、文具店、医药店、书店、家电店、食品店等就是按业种进行的一种划分。本次规划对象重点关注大中型零售商业网点，包括营业面积达到2000平方米以上的大中型百货店、大中型综合超市、购物中心、仓储式商场和大中型专业店等零售业态。

（3）商品交易市场

① 商品交易市场规模等级

以营业面积货营业额为主要标志进行商品交易市场的规模等级划分：

大型商品交易市场：指营业面积在8万平方米以上，或年交易额为10亿元以上的商品交易市场。

中型商品交易市场：指营业面积在3万平方米-8万平方米，或年交易额为3亿元-10亿元的商品交易市场。

小型商品交易市场：指营业面积在3万平方米以下，或年交易额在3亿元一下的商品交易市场。

②按经营行业划分

综合商品交易市场：指经营多种行业商品的商品交易市场。

专业商品交易市场：指专门经营某个行业产品的商品交易市场，有服装、鞋业、电子电器、汽车用品及配建、钟表、眼镜、干果、装饰材料、玩具精品和化妆品等商品交易市场。

③按市场布局形态划分

单体商品交易市场：指在空间布局上一个地段范围内只有一个商品交易市场的形态。

商品交易市场群：指在空间布局上一个地段范围内有若干个商品交易市场，彼此联成一片或者隔较近的形态。

④按市场跟商品生产厂家或商品消费地的关系分

产地型商品交易市场：指邻近商品生产厂家布局的商品交易市场。

销地型商品交易市场：指邻近商品消费地布局的商品交易市场。

集散（中转站）型商品交易市场：指除了以上两类之外的商品交易市场，既非邻近商品生产厂家，也非邻近商品消费地的商品交易市场。

  附件二：技术路线和规划分析模型

附件三： 淮安概况与城市定位

1.   城市概况与城市规划

淮安市地处长三角北部中心区域，其东与盐城市接壤，西邻宿迁市，南连扬州市和安徽省滁州市，北与连云港市毗邻。淮安市是江苏省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州、开发区五区及涟水、洪泽、盱眙、金湖四县，面积10072平方公里。截止2009年底，淮安市域人口为534.16万人，城市化率43%。

根据《淮安市城市总体规划(2009-2030)》，确定淮安的城市性质为：国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。

城市规模为：近期（2015年）市域总人口为530万人，城市化水平约为53%；远期（2030年）市域总人口为585万人，城市化水平约为70%。

城市空间结构：淮安中心城区将逐步向南、向东扩展，形成“三轴四带多组团”的空间布局结构。

2.   地理区位与交通状况分析

淮安市素有“南船北马”、“九省通衢”的水陆转运中心之称，现状是江苏省重要的综合交通枢纽，位于京沪高速公路、205国道和新长铁路组成的国家交通主干线上，境内高速公路、铁路、航道众多，交通便捷，初步形成以公路、铁路为主、水路为辅的综合交通运输网路。

根据《淮安市城市总体规划(2009-2030)》，淮安将通过完善公路、铁路、水运、航空等多种交通设施，构筑综合协调发展的一体化综合交通网络。整合各类城市交通枢纽，形成区域性交通枢纽地区，发挥交通设施对城市功能提升的支撑作用，将淮安建设成为长江三角洲北部地区交通枢纽。

（1）交通枢纽规划：

①铁路枢纽规划

在新长铁路的基础上，通过建设宿淮铁路、淮连铁路、淮扬镇城际铁路、宁淮城际铁路和徐淮沪城际铁路，形成衔接徐州、新沂、连云港、宿州、盐城、扬州和南京的铁路运输网络。场站布局7处，分别为：

l        铁路南站：近期为铁路辅客站，远期为铁路主客站。

l        铁路北站：近期为铁路主客站，远期为铁路辅客站。

l        铁路东站：客货两用站。

l        铁路西站：铁路货运站，重点发展铁水联运。

l        袁北站：铁路主货站。

l        和平站、季桥站：铁路货运站。

②公路枢纽规划

淮安将形成“三横五纵一环”公路网，规划公路客运站5处，分别为：公路客运总站、公路客运北站（淮阴站）、公路客运东站（楚州站）、公路客运南站（清浦站）、开发区公路客运站。规划公路货运枢纽（物流园区及物流中心）5处，分别为：

l        公路货运北站：位于铁路北站韩侯大道以东、新长铁路北侧。

l        公路货运南站：位于淮安南港黄码港北侧。

l        公路货运东北站（淮阴站）：位于淮阴东港北西侧。

l        公路货运东南站（楚州站）：位于京沪高速公路华西路出入口西侧楚州区的东北部新长铁路南侧。

l        开发区公路货运站：位于京沪高速公路迎宾大道出入口西侧迎宾大道北侧。

③航道与港口

京杭大运河航道提升为二级航道，盐河提升为三级航道、苏北灌溉总渠为三级航道。中心城区规划6处港口，分别为：

l        淮安新港：位于里运河上游河口与京杭大运河交汇处。功能定位为江苏沿江、沿海港口的喂给港，发展社会化、专业化的集装箱集散和现代仓储业，发展市域配送、加工、销售，外贸海关监管。

l        黄码港：位于京杭大运河楚州段西岸环城南路以北。

l        淮阴西港：位于韩侯大道东侧、盐河北岸。

l        淮阴东港：位于康马路西侧、盐河北岸。

l        盐化港：位于淮河入海水道南侧。

l        楚州入海水道港：位于楚州区南部入海水道北侧。

④ 城市交通与机场的衔接

建设沈阳路北延线，加强与涟水县陈师镇境内淮安机场的衔接，使中心城区与淮安机场有三条道路连接（宁连高速公路、沈阳路北延线、236省道），保证中心城区与淮安机场的全天候便捷联系。

（2）公共交通规划：

① 快速公共交通系统（BRT）：规划4条BRT线路，串联了市、区级公共服务中心和重要的对外交通设施，形成4个交通枢纽，分别位于淮海广场商业中心，水渡口商务中心，市行政中心，延安路与淮海路交叉口。

② 轨道交通：规划3条轨道线路，分别沿淮海南北路向南延伸至南部组团、淮海东西路—翔宇大道—珠海路—南京路—淮江路、延安路—迎宾大道布局，统筹考虑远景中心城市与涟水、洪泽县城的轨道交通衔接。

（3）物流规划：

结合城市对外交通枢纽，城市总规中规划6处集中的仓储物流用地和1处危险品仓储用地，分别为：

l        淮阴西仓储区：位于淮阴区北部、新长铁路以北，建设城市大型物流中心，提供区域物资储备、中转、配送、批发、交易等服务。

l        淮阴东仓储区：结合盐河淮阴东港建设。

l        清浦西仓储区：位于清浦组团的南部，北京路西侧，为西部工业生产提供仓储集散地，同时满足城市生活的物资储备、中转、配送的需要。

l        黄码仓储区：结合京杭大运河淮安南港建设。

l        楚州仓储区：位于楚州工业片区的东北部，新长铁路以南。结合新长铁路楚州站和京沪高速公路楚州出入口建设。

l        经济开发区仓储区：位于京沪高速公路两侧，迎宾大道以北，结合京沪高速公路迎宾大道出入口建设，发挥区域储运及中转的功能。

l        危险品仓储区：位于中心城区的西侧，韩侯大道以西、盐河北侧，以存放易燃、易爆和剧毒等危险品为主；在中心城区北部新长铁路以西，省道325以南预留危险品仓储用地。

3.    区域经济与消费水平

（1）经济总量

自2002年以来淮安市经济增长势头强劲，增长速度超过12％。2010年，淮安市实现地区生产总值1345.07亿元，按可比价计算，比上年增长13.8%。其中，第一产业189.97亿元，增长4.6%；第二产业647.10亿元，增长16.5%；第三产业508.00亿元，增长14.1%。全市人均地区生产总值2.99万元（按常住人口计算），增长28.3%。经济结构进一步优化，三次产业结构由上年的15.2：48.3：36.5变为14.1：48.1：37.8。

（2）社会消费水平

淮安市消费品市场繁荣活跃。2005年以来，社会消费品零售总额每年以15%以上的增幅快速发展（见下图3-5），2010年全市社会消费品零售总额为464.81亿元，比上年增长19%，其中批发零售贸易业为416.92亿元。城镇居民人均可支配收入17680元，比上年增长13%；城镇居民人均消费性支出11638元，比上年增长9.4%。农村人均纯收入7233元，比上年增长14.7%；农村人均消费支出4616元，比上年增长21.5%。

淮安市批发零售贸易业的总额占淮安市社会消费品零售总额的89.7%，是淮安市内外贸易的主要支柱。目前，贸易流通主要发生在清河和楚州两个老城区（见下图3-6），随着城市对外辐射影响力的扩大，商品交易市场“规模化、 郊区化”的发展趋势，清河、楚州区将以发展大型商业零售业态为主，而以工业产业见长的开发区、清浦区以及淮阴区三个区域将是淮安市商品交易市场的聚集地，其具有较强的物流需求，且交通条件较好，具备发展商品交易市场的优势条件。

城乡居民生活水平逐步提高。消费结构仍以食品为主，属于消费的初级形式。城市居民中第二大消费类别是文娱、教育，农村居民的第二大消费类别是居住，值得注意的是，2010年淮安居民的家具、汽车等生活用品消费需求升高，消费结构开始升级。因此，淮安商品交易市场的建设不仅要迎合居民的消费结构，更要引导需求，刺激消费，引领淮安消费结构的不断升级。（见下图3-7）

综上所述，淮安市消费品市场的主要特征：具有①消费品零售额增幅呈“平稳增长”的态势；②城乡市场同步发展；③居居民生活质量不断提高，消费结构升级，消费亮点凸显家具、汽车、体育文化用品消费；④批发零售业快速发展，行业规模不断扩大。

表3-1  淮安市经济发展与城市定位分析表

附件四：淮安中心城区商品交易市场现状分析

1、总体发展状况

至2010年底，淮安中心城区有各类商品交易市场53处（不包括农贸市场），其中已经建成40处（详见表4-1），正在建设13处（详见表4-2）。

2010年，淮安商品交易市场发展继续保持快速增长的趋势，中心城区拟建的商品交易市场已有8处（详见表4-3）

表4-1：淮安中心城区已建商品交易市场情况汇总表

表4-2：淮安市中心城区在建商品交易市场项目情况汇总表

表4-3：淮安市中心城区拟建商品交易市场项目情况汇总表

2、行业商品交易市场分析

（1）工业消费品市场

淮安工业消费品市场种类齐全，涵盖了日用品、服装、纺织、家居装饰、五金等各个门类，市场数量较多，经营面积大，但是布局较为分散，缺乏龙头市场。

①  建材家居市场

表4-4  淮安中心城区建设家居市场情况

图4-1：淮安市中心城区建材家居市场现状分布图

② 汽车汽配市场(含4s店)

l        汽配市场

表4-5  淮安中心城区汽配市场情况一览表

图4-2：淮安市中心城区汽配市场现状分布图

l        汽车交易市场（4s店）

表4-6 淮安中心城区汽车交易市场（4S店）情况一览表

图4-3：淮安市中心城区汽车交易市场（4S店）现状分布图

③ 纺织、服装市场、小商品等其他工业消费品市场

表4-7 淮安中心城区主要工业消费品市场情况

图4-4：淮安市中心城区工业消费品类市场现状布点图

（2）生产资料市场

表4-8  淮安中心城区生产资料市场分析

图4-5：淮安市中心城区生产资料市场现状布点图

（3） 农副产品市场

表4-9   淮安中心城区食品、农资及农副产品市场情况

图4-6：中心城区农副产品类市场现状布点图

附件五：淮安中心城区商业网点现状分析

近年来，随着淮安市居民收入的不断提高，淮安中心城区零售商业得到迅猛发展。2005年以来，淮安中心城区消费品零售总额每年均以15%以上的增幅快速发展。

淮安中心城区现有大中型商业零售网点（营业面积大于500平方）42家，大中型餐饮住宿网点（营业面积大于500平方）147家。商业网点呈现出多业态共同发展的态势，随着中央国际新亚广场、金鹰国际、万达广场、华润苏果、沃尔玛、乐天玛特、国美电器、苏宁电器等国内外品牌商家的不断进驻，淮安市中心城区商业网点将进入零售品牌连锁化的新阶段。

目前，淮安中心城区商业网点总体布局大致呈“两主一副双带”的形态。“两主”即淮海中心商业区和水渡口中央商务区，是淮安市商业核心区；“一副”即楚州区镇淮楼商业中心区；“双带”即淮海南北路和淮海东西路商业带。本次规划着重对城区商业中心和特色街的定位与布局进行分析。

（一）商业中心现状分析

商业中心是城市内部商贸活动集中的地方。商业中心分市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心三级。

1、市级商业中心

市级商业中心承担着服务淮安市和辐射周边地区的商业功能，是淮安市商业形象的集中体现，也是淮安市商业对内、对外吸引力的源泉。淮安市现已初步形成淮海中心商业区和水渡口中央商务区两个市级商业中心：

（1）淮海中心商业区

淮海中心商业区以淮海广场为核心，由银川路、漕运路、人民路、丰登路构成约2平方公里的区域性商贸中心。区内现已建成中央国际新亚购物广场、金鹰国际购物中心、清江商场、乐园大厦、金马广场、苏宁电器、乐天玛特等大型商业零售网点。目前该区域是淮安市商业最繁华地段。

（2）水渡口中央商务区

水渡口中央商务区以水渡口广场为中心，西至承德路、北至古黄河、东至韩泰路（杭州路）、南至里运河，占地约5平方公里。随着神旺大酒店、国际会展中心、万达广场、丰惠广场等一大批推动水渡口高速发展的重点项目陆续建成，水渡口中央商务区将逐步成为集金融商务、信息中介、文化会展、商业贸易、休闲娱乐等功能于一体的淮安第二处市级商业中心。

目前，淮海中心商业区已初步形成，集聚化发展的态势已初步呈现；水渡口中央商务区建设按高起点定位要求，正在迅速推进。

2、区级商业中心

区级商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务城市中一个片区内的商业中心。

区级商业中心建设相对滞后。目前仅有楚州区的镇淮楼区级商业中心发展较好，主要因为楚州区距离市级商业中心较远，虽然其高端顾客流向市级商业中心，但由于交通时间、交通成本、机会成本等多种阻碍因素的限制，常住人口的主要购买力能够固化在本地。同时，由于楚州区在旅游、餐饮上的优势，每年会吸引大量的游客以及主城区的居民前来消费，因此区级商业中心发展较好。而淮阴区、清浦区由于紧邻市级商业中心，消费群体一直被市级商业中心吸引；淮安经济开发区和工业园区都是城市新区，区内现状人口较少，因此区级商业中心均未形成。

随着城市的快速发展，居民消费能力不断提高，淮安应加快区级商业中心的建设，分流市级商业中心的部分功能，缓解老城区交通、环境压力。

3、社区级商业设施

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地性商业，是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。社区商业具有稳定的市场基础。

目前淮安市的社区商业还处于起步阶段，社区商业网点主要以历史形成的沿街商铺为载体，业态档次普遍较低；社区连锁超市现仅有北京新村、浦东花园等处设置，距离3-5万人设置一处的标准还有很大差距；社区商业功能不全，新建区域缺乏配套的农贸市场。

（二）特色商业街区现状分析

商业特色街是城市商业的缩影和精华，是城市地域文化的重要载体，是现代商业的重要组成部分，也是反映城市地方特色的重要窗口，原则上主要道路不作商业街安排，以利于城市道路交通。淮安中心城区现状比较成熟和基本具备雏形的商业特色街有9处(见表5-1)。

表5-1：淮安市中心城区商业街现状一览表

 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划.zip